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Les dépenses d’aménagement de l’entresol semi-enterré d’une maison sont-elles déductibles ?

Civil - Fiscalité des particuliers
08/07/2020
Le juge rappelle que seuls sont déductibles les travaux d’amélioration du local d’habitation. Sont exclus les travaux de reconstruction et d’agrandissement qui ont pour effet d’accroître la surface habitable de la maison. La frontière est parfois ténue.
Le Conseil d’État, dans un arrêt du 1er juillet 2020, rappelle que la déductibilité des revenus fonciers des travaux est strictement encadrée.

M. et Mme B. ont effectué des travaux dans leur ancienne résidence principale en vue de la transformer en un ensemble de trois appartements à usage locatif. L'administration a remis en cause la déduction de leurs dépenses. Leur demande de décharge des impositions supplémentaires est rejetée en première et deuxième instance. Les époux B. se pourvoient en cassation.

L'article 31 du code général des impôts prévoit que les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Le Conseil d’État rappelle que, au sens de ce texte, « doivent être regardés comme des travaux de reconstruction, ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation, ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d'agrandissement, ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants. Des travaux d'aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable ».

Le litige portait sur l'entresol semi-enterré de la maison. Pour estimer que celui-ci n’était pas affecté à l’habitation, la cour administrative d'appel s’est fondée sur la déclaration modèle « H1 » déposée par les requérants ainsi que sur l'ensemble des éléments du dossier, et notamment sur le rapport d'expertise que les intéressés avaient fait établir en 2008 en vue d'une éventuelle vente de leur bien. Peu importe que la CAA se soit basée sur cette seule déclaration, non datée, non signée et raturée.

Les travaux litigieux ayant eu pour objet de transformer cet entresol composé de quatre pièces, d'un cellier, d'une buanderie - chaufferie, d'un WC et d'un garage double devaient être regardés comme des travaux de reconstruction et d'agrandissement, dès lors qu'ils avaient accru de façon significative la surface habitable de l'immeuble. Les requérants n'établissaient pas qu'il aurait eu antérieurement une affectation en locaux à usage d'habitation.

Le pourvoi de M. et Mme B. est rejeté.
 
Pour aller plus loin, v. Le Lamy Fiscal, §§ 6390 et s.
Source : Actualités du droit